Hóa kiếp chung cư cũ: Nghẽn ở đâu? Gỡ cách nào?

Thời báo ngày nay

Vừa qua, UBND TPHCM chấp nhận cho CTCP Phát triển nhà Thanh Đa thực hiện giai đoạn 1 lô IV và lô VI thuộc dự án đầu tư xây dựng cụm 8 chung cư số, cư xá Thanh Đa, phường 27, quận Bình Thạnh. Dự án giai đoạn 1 gồm 2 tòa nhà chung cư cao 40 và 45 tầng với tổng số tối đa 1.750 căn hộ.

2 chung cư xây mới này trên cơ sở phá bỏ 2 chung cư cũ cao 5 tầng xây dựng năm 1960 đã hoàn toàn không sử dụng được vì bị sụt lún, nghiêng ở cấp độ D (cấp độ nguy hiểm nhất trong thang đo của Bộ Xây dựng), năm 2014 toàn bộ số dân cư đã di dời tạm cư ở nơi khác. 
Đây là tín hiệu vui cho người dân sau thời gian chờ đợi mòn mỏi. Nhưng nhìn ra khắp TP, trường hợp may mắn như Thanh Đa không nhiều. TPHCM có 474 chung cư cũ (27.200 căn hộ) xây dựng trước 1975 cần được cải tạo, trong đó có 237 chung cư không thể cải tạo được phải phá bỏ, xây mới càng nhanh càng tốt. 
Thực ra từ khi có chủ trương xây mới trên cơ sở phá bỏ chung cư cũ, TP chỉ phá bỏ xây mới được 2 chung cư đã xong ở 192 Nam Kỳ Khởi Nghĩa (quận 3), Lô B chung cư Nguyễn Kim quận 10; còn 3 chung cư đang thi công dang dở là 231 Hoàng Văn Thụ (quận Tân Bình), 289 Trần Hưng Đạo và Cô Giang (quận 1).
Tính ra mỗi năm làm được 1 chung cư, nói vui nếu với tốc độ này phải mất chừng 300 năm nữa mới phá bỏ làm mới 474 chung cư cũ nát nếu chúng còn tồn tại.
Rõ ràng việc giải bài toán chung cư cũ nát ở TPHCM không chỉ 474 chung cư, mà phải xây dựng quy trình mang tính chiến lược, bởi chỉ sau 50 năm nữa sẽ có hàng ngàn chung cư xây dựng sau 1990 hết thời hạn sử dụng cần dỡ bỏ. 
Việc phá bỏ chung cư cũ để xây mới thành công là giải quyết mối quan hệ cực kỳ phức tạp giữa 3 bên: chính quyền - nhà đầu tư - cư dân. Về phía chính quyền, phải khẳng định TPHCM hay Hà Nội không có kinh phí để làm việc này, mà phải giao hẳn cho thị trường, chính quyền chỉ hỗ trợ tốt nhất về mặt pháp lý và chủ trương.
Về phía nhà đầu tư ở đây cần khẳng định việc thay thế chung cư cũ nát không phải là hoạt động công ích, từ thiện hay xã hội, mà là quan hệ lợi ích.
Nhà đầu tư phải có lời, thậm chí lời nhiều họ mới làm. Tất cả chung cư cũ hiện nay đều được xây dựng trước 1975, nên hầu hết thấp tầng, không thang máy, căn hộ nhỏ, thiếu tiện nghi.
Đổi lại hầu hết chung cư đều nằm ở khu vực các quận trung tâm, như chung cư Nguyễn Thiện Thuật (quận 3), cư xá Vĩnh Hội (quận 4), chung cư Viễn Đông (quận 5), chung cư Ngô Gia Tự, Ấn Quang (quận 10), chung cư Tân Phước (quận 11), chung cư Thanh Đa (quận Bình Thạnh)…
Hầu hết chúng có vị trí đắc địa, gần các đường giao thông và hệ thống dịch vụ tiện ích có sẵn như chợ, trường học, do vậy hệ số sinh lời rất cao. Nhưng chính vì nằm ở khu trung tâm nên chúng bị khống chế chiều cao và dân số. Đây là nút thắt lớn nhất chính quyền và chủ đầu tư đang gặp phải.
Đã đến lúc chính quyền phải chấp nhận để chủ đầu tư các chung cư mới này xây dựng với số tầng cao gấp 3-4 lần chung cư cũ. Như thế ngoài số căn hộ chủ đầu tư hoàn trả cho người dân đang cư trú trong chung cư, số căn hộ thương mại dôi ra đảm bảo chủ đầu tư kinh doanh có lợi nhuận.
Như vậy, số chiều cao tăng, dân số tăng, nhưng đổi lại TP có thêm nhiều căn hộ mới, người dân được an cư và quan trọng nhất là an toàn.

Những chung cư nằm trong khu vực lõi 930ha cần cân nhắc, các chung cư cũ bên ngoài không ảnh hưởng đến phễu bay (vùng bay của máy bay) có thể xây dựng được. Hơn thế, luật khống chế dân số các quận trung tâm ban hành trước đây một phần do khi đó dịch vụ điện, nước, cơ sở hạ tầng giao thông kém, nay đã được cải thiện tốt hơn rất nhiều. 

Một số vấn nạn nữa nhà đầu tư và chính quyền TP bị vướng bởi Nghị định 101/2015 của Chính phủ, quy định phải được sự đồng thuận 100% của các chủ sở hữu nhà chung cư mới thực hiện được việc tháo dỡ, xây dựng mới. Đây là điều không bao giờ làm được, bởi thực tế những năm qua nhiều chủ đầu tư thất bại vì thương thảo với cư dân bất thành.
Các chung cư cũ chỉ có diện tích 42-50m2, khi xây mới các chủ đầu tư thường xây dựng lớn hơn từ 75m2 trở lên, nhưng các chủ nhà cũ chỉ muốn đổi ngang không muốn trả tiền diện tích chênh lệch, dù chủ đầu tư chỉ lấy giá thành xây dựng cho phần dôi dư.
Thế nhưng có  những hộ muốn bán đứt để đi chỗ khác, song ra giá trên trời và tăng theo thời gian, làm chủ đầu tư chạy theo hụt hơi. Chưa kể các hộ dân ở tầng trệt không muốn để nhà đầu tư khai thác, nên việc 100% dân cư đồng thuận chưa bao giờ đạt được.
UBND TPHCM đã làm tờ trình gửi Bộ Xây dựng, đề nghị bãi bỏ những quy định được coi là “điểm nghẽn” trầm trọng nhất, khiến chủ trương phá bỏ xây mới chung cư cũ không sao thực hiện được. 
Đối với một số chung cư nhỏ, nhà tập thể có diện tích dưới 500m2 nằm ở những nơi đường nhỏ không hấp dẫn nhà đầu tư, cần có cơ chế đột phá như ưu đãi tiền sử dụng đất, tăng hệ số, chiều cao, hỗ trợ trong thời gian tạm cư và cho phép nhà đầu tư thương thảo với những hộ xung quanh để hợp khối, tăng diện tích đất xây dựng và mở đường.
Đối với những nhà tập thể quá nhỏ vài chục hộ dân (thường là nhà tập thể của  giáo viên, cán bộ các cơ quan thuộc khối hành chính sự nghiệp trung ương và địa phương), TP có thể giao cho các quận gom lại, xây dựng chung cư mới ở địa điểm khác rồi di dân về, lấy phần đất của các khu tập thể nhỏ vào mục đích công ích khác.
Ý tưởng này đã được UBND quận 3 triển khai thông qua việc gom 43 khu chung cư trên địa bàn quận để xây dựng lại 3 khu chung cư quy mô lớn, đủ để tái định cư cho tất cả chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị. 
Có thể có nhiều lý do khác nữa khiến các dự án thay chung cư cũ nát bằng chung cư mới bất thành. Nhưng bất luận vì lý do gì cũng không nên kéo dài thời gian duy trì các chung cư cũ nữa.
Một khi chung cư bị sập hậu quả sẽ rất nghiêm trọng. Dù muốn hay không những chung cư cũ nát ở Hà Nội, TPHCM phải được thay thế, không thể kéo dài thêm. Quả bóng không thể chuyền qua chuyền lại giữa các bộ ngành và chính quyền các tỉnh thành. Hậu quả cuối cùng phải gánh chịu vẫn là người dân.